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Immobilier : Profitez des frais de notaire actuels avant leur augmentation

Les frais de notaire pourraient bientôt augmenter. En effet, le premier ministre a annoncé mi-novembre une hausse de 0,5 % des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ».

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Des frais essentiellement composés de taxe

Ces frais de notaire, dont le montant atteint de 7,5 à 8,5 % du montant du bien, sont en réalité composés à 80 % de taxes, notamment des taxes départementales et communales qui représentent jusqu'à 6 % du prix du bien.

Ces frais comprennent également des honoraires et débours permettant de couvrir le coût des démarches nécessaires pour s'assurer que la vente est légale et aux normes. Enfin, ils incluent les émoluments du notaire, c'est-à-dire sa rémunération effective dont le montant est fixé par la loi en fonction du montant du bien.

Les notaires ne touchent donc en réalité qu'entre 1,1 et 2,5 % du prix d'achat du bien, sur les 8 % en moyenne que représentent ces frais.

Une hausse de 0,5 % annoncée par le premier ministre

Cela faisait plusieurs années que le spectre de la hausse des frais de notaire n'était pas réapparu… Le revoilà : dans un contexte de baisse des transactions immobilières et de hausses des dépenses au niveau des collectivités, les départements ont réclamé il y a quelques semaines la possibilité d'augmenter de 1 point - soit de 4,5 % à 5,5 % - la part des droits de mutation qu'ils perçoivent.

Finalement, le premier ministre Michel Barnier a annoncé le 15 novembre que cette hausse serait de 0,5 %, ce qui permettrait de générer 1 milliard de recettes supplémentaires pour les départements. Cette augmentation, non obligatoire, pourra être appliquée par les départements qui le souhaitent, pendant une période de trois ans, avant un bilan à l'issue de cette période.

Une hausse des frais qui représente 1000 € pour un achat de 200 000 €

Si cette augmentation de 0,5 % semble faible, cela représente tout de même 1 000 € de frais de plus à verser pour un achat à 200 000 €. Cette hausse succède à celle de 0,7 % proposée par le gouvernement en 2014 et appliquée progressivement par la plupart des départements. Les droits de mutations étaient alors passés de 3,8 % à 4,5 % du montant du bien, avec un impact négatif sur les transactions : une baisse de l'ordre de 6 % sur les trois premiers mois avec environ 15 000 transactions perdues d'après une étude de l'Insee. Les droits d'enregistrement reversés aux départements atteindront donc désormais 5 % pour ceux qui appliquent la hausse.

Selon Brice Cardi, président du réseau coopératif l'Adresse « Cette hausse des frais de notaire n'est pas forcément de nature à dissuader des Français dont le projet immobilier est en cours de passer à l'acte, mais c'est un mauvais signal de plus pour les propriétaires qui ont le sentiment de devoir payer toujours plus cher pour se loger. En effet, cette augmentation des frais de notaire s'ajoute à celle de la taxe foncière, du coût de l'énergie, des charges de copropriété, sans parler pour les investisseurs des travaux obligatoires pour louer certains logements. La facture des propriétaires ne cesse de s'alourdir, alors que le logement est déjà le poste de dépense numéro un des Français… ».

Une hausse des frais de notaire appliquée à partir du mois de juin

Si cette mesure donnant la possibilité aux départements d'augmenter les frais de notaire est votée dans la loi de finances initiale pour 2025, elle sera effective au 1er juin prochain. Il reste donc encore quelques mois aux futurs acquéreurs avec un projet en cours ou à court terme de le faire avant le mois de juin ! « Nous prévoyons une hausse des transactions avant le 1er juin en raison d'un effet d'anticipation lié à l'annonce de la hausse des frais de notaire. En effet, les acquéreurs auront tout intérêt à signer l'achat de leur bien avant cette date pour économiser plusieurs milliers d'euros sur les frais de notaire ! » explique Brice Cardi.

Bonne nouvelle : les primo-accédants ne devraient pas être concernés par cette hausse des frais de notaire, afin de ne pas trop les pénaliser au moment de leur premier achat immobilier.

Conseils pour minimiser les frais de notaire

Il existe quelques stratégies pour réduire les frais de notaire :

Acheter un bien immobilier neuf

Les frais de notaire sont inférieurs pour les biens neufs (2 % à 3 % du montant du bien contre 7 à 8 % dans l'ancien), car les taxes sont réduites par rapport à celles appliquées aux biens anciens. D'ailleurs, les biens neufs ne seront pas impactés par la hausse des frais de notaire. Pour la construction d'une maison, seul l'achat du terrain le sera. Par ailleurs, dans le cadre de l'achat d'un bien neuf, le promoteur peut proposer la prise en charge d'une partie des frais de notaire.

Déduire la valeur du mobilier

Si le bien acheté contient des meubles ou des équipements (cuisine équipée, électroménagers, luminaires, etc.), leur valeur peut être déduite du prix de vente. Par exemple, si un bien vaut 200 000 € et les meubles 10 000 €, les frais de notaire seront calculés sur 190 000 €. Attention : Il faut que cette valeur soit justifiée et mentionnée dans le compromis de vente.

Négocier les émoluments du notaire

Les émoluments du notaire (sa rémunération) sont réglementés, mais il est possible de demander une réduction sur la part variable (jusqu'à 20 % de remise pour les biens de grande valeur). Tous les notaires ne proposent pas cette réduction, mais cela vaut la peine d'essayer.

Vérifier les exonérations locales

Certaines zones ou situations bénéficient de régimes fiscaux avantageux (ex : exonérations de taxe de publicité foncière dans des zones de revitalisation).

Conclusion

La perspective d'une hausse des frais de notaire en juin prochain invite les futurs acquéreurs à accélérer leurs démarches pour concrétiser leur projet immobilier. Bien que l'augmentation annoncée puisse sembler modeste, son impact cumulé avec d'autres charges liées au logement alourdit davantage le budget des propriétaires. Pour limiter les effets de cette hausse, il est possible d'explorer des stratégies telles que l'achat de biens neufs ou la déduction de la valeur du mobilier. Anticiper son achat dans les mois à venir reste cependant le moyen le plus efficace d'éviter ce surcoût et de faire des économies significatives sur son projet immobilier.

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