Location nue ou meublée : comment choisir ?

Lorsque l'on se décide à invertir dans l'immobilier locatif, le choix du type de location à privilégier revient rapidement sur la table. Entre la location vide et la location meublée, laquelle choisir ? Quelle est la rentabilité locative en fonction du contrat de bail ? Quels sont les avantages fiscaux en tant que propriétaires ? Éléments de réponse dans la suite… Louer son bien est parfois plus compliqué qu'il n'y parait, nous vous guidons !

Puisque les locataires louent le bien sur une plus longue durée, la location vide garantit une meilleure perception des loyers. En effet, contrairement à la location meublée de courte durée (ou location meublée saisonnière), vous n'aurez pas à vous préoccuper du taux d'occupation et des rotations de locataires.

Si vous avez décidé d'investir en location non meublée, vous n'aurez pas à prendre en charge l'aménagement des lieux, puisque cet aspect revient au locataire. Par ailleurs, vous n'aurez pas à réaliser des travaux de rafraîchissement et rénovation aussi fréquemment que pour une location saisonnière ou en meublé, ce qui permet d'économiser de l'argent et des tracas.

Pour les résidences principales, la durée d'un bail de location vide est de 3 ans. Par ailleurs, le contrat de location est automatiquement renouvelable. Un atout pour profiter de revenus locatifs plus stables et pérennes. Et pour optimiser votre rentabilité, vous pouvez confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière.

À la date anniversaire du bail, le propriétaire peut réaliser une révision du loyer si le contrat de location le prévoit. La hausse du loyer est indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL). Si vous n'êtes pas dans une zone tendue ou si vous avez réalisé des travaux importants, vous avez la possibilité de réévaluer votre loyer entre deux locataires.

Parce que la loi protège le locataire, le bailleur est soumis à des délais incompressibles pour récupérer la jouissance de son bien. En location vide, le propriétaire peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail et en respectant un préavis de 6 mois, contre moitié moins pour la location meublée.

Par ailleurs, le montant perçu sur les loyers d'une location nue est moindre par rapport à un investissement locatif en meublé. En cas de vente du bien, le locataire peut faire jouer son droit de préemption, c'est-à-dire d'être un acheteur prioritaire, qui passe avant tous les autres.

Si la location meublée permet de récupérer votre bien plus rapidement, la location vide est beaucoup plus contraignante. Sauf si le locataire met volontairement fin au bail, le bailleur doit attendre que le bail arrive à terme pour pouvoir le remplacer. Alors, il peut demander congé à son locataire dans ces trois conditions :

• Le locataire ne respecte pas ses engagements (impayés fréquents, troubles de voisinage, manque d'entretien, etc.) ;
• S'il désire vendre son bien ou y habiter pour en faire sa résidence principale ;
• S'il désire qu'un membre de sa famille occupe l'appartement.

Si les loyers sont inférieurs à 15.000 euros par an ou sur demande au fisc pour une durée de 3 ans, il est possible d'opter pour le régime du micro-foncier. Celui-ci permet de bénéficier d'un abattement de 30% sur vos revenus locatifs et d'être imposé sur les 70% restants.

Par contre, avec le régime réel, il est possible de réduire vos revenus fonciers en les déduisant des charges (intérêts des emprunts, impôts et taxes, travaux, etc.) que vous supportez toute l'année.

Cette démarche permet de réduire intelligemment le montant de revenu foncier imposable, donc le montant de vos impôts. Ce régime s'adresse aux propriétaires dont les revenus sont supérieurs à 15.000 euros ou après une demande express à l'administration fiscale.

Si vous désirez profiter d'une excellente rentabilité locative garantie par des loyers élevés, la location meublée (ou location à l'année) est par ailleurs la solution la mieux indiquée pour bénéficier d'une fiscalité plus souple.

La durée du bail est d'une année en location meublée résidence principale. Le renouvellement du contrat est automatique, sous les mêmes conditions initiales et à défaut d'une révision du loyer. Si le loueur est un étudiant, le bail est établi pour une durée de 9 mois et est non renouvelable.

L'investissement meublé permet de profiter de loyer jusqu'à 20% plus élevés que la location nue. Par ailleurs, la rentabilité est bien plus importante et oscille en moyenne entre 6 et 8%. Si vous êtes en meublé saisonnier, il est même possible de profiter d'une rentabilité maximale de 12%. Et pour ne rien rater de votre investissement, il est préférable de passer par une agence immobilière.

L'autre avantage de la location à l'année, c'est la flexibilité sur le plan fiscal. Les revenus, peu importe leur nature, tirés de votre investissement locatif sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous avez la possibilité d'opter pour :

• Le régime micro-BIC ou régime forfaitaire : abattement de 50% sur les recettes, si ces dernières sont inférieures à 70.000 euros par an. Par contre, si vous êtes en location touristique, l'abattement fiscal est de 71% avec des revenus qui ne doivent pas excéder les 170.000 euros.
• Le régime réel en LMNP : les charges réelles (frais de notaire, travaux, droits d'enregistrement, etc.) et les amortissements sur vos biens (entre 3 et 4% par an) sont déductibles de vos revenus locatifs. Ce qui permet de réduire l'assiette d'imposition, donc le montant de l'impôt. En tant que loueur meublé non professionnel, ce régime est applicable lorsque les bénéfices vont au-delà de 70.000 euros.

Un appartement meublé loué à l'année implique des frais de gestion plus conséquents (4 à 10% du loyer), mais également des baux plus courts, donc une rotation plus élevée des locataires. Le nombre plus important de vacances locatives peut faire chuter vos revenus.  Pour ne pas les voir dégringoler rapidement et optimiser la gestion de votre bien, l'agence immobilière est sans nul doute la meilleure option à votre disposition.

L'autre désavantage de l'investissement en location meublée, ce sont les charges d'entretien plus élevées qui s'expliquent par le nombre plus fréquent de travaux de rénovation, de petites et grosses réparations.

Et plus spécifique en location saisonnière, le remplacement régulier des équipements (électroménagers, luminaires, meubles, literie, etc.) peut plomber la rentabilité d'une location à l'année.

Par ailleurs, en cas de location saisonnière (une location meublée pour une durée qui n'excède pas 120 jours par an), vos locataires pourront fréquemment vous solliciter, ce qui est loin d'être de tout repos. Par contre, si le bien est géré par une agence immobilière, vous vous libérerez de nombreuses contraintes.

A bientôt chez l'Adresse Cannes