Le marché immobilier est-il déjà prêt à repartir sur de bonnes bases ?

Article du Figaro Immo du 22 avril 2024

Après des mois de difficultés et un recul des ventes historique en 2023, la plupart des observateurs du marché immobilier sont avides de bonnes nouvelles. Et comme ce début de printemps en a apporté plusieurs simultanément, on a vu fleurir dans la presse quelques annonces triomphales expliquant que la crise immobilière était désormais derrière nous, que les acheteurs étaient de retour et que les prix étaient quasiment prêts à remonter.

Ce qui est incontestable, c'est que les taux des prêts immobiliers baissent à nouveau et que les banques sont actuellement dans de bien meilleures dispositions pour accorder des crédits. C'est ainsi que le récent observatoire Crédit logement annonçait que les taux moyens étaient passés de 4,18% au dernier trimestre 2023 à 3,99% au premier trimestre 2024. L'étude note que la baisse est à l'œuvre partout, même sur les durées longues et que la durée moyenne des crédits octroyés s'est remise à reculer doucement. Et côté volume, preuve que le robinet du crédit s'ouvre à nouveau, la production de crédit, qui était tombée à son niveau plancher, a augmenté de 51.8% entre décembre 2023 et mars 2024.

«Le point de retournement du marché des crédits immobiliers a été franchi en février-mars», souligne l'étude qui estime que cela annonce «un rebond au cours de l'année 2024». Il n'y a pas de triomphalisme pour autant, car la reprise s'annonce lente et que l'accès au crédit reste compliqué pour une large partie de la population. Et si certains annoncent déjà un printemps de l'immobilier, d'autres spécialistes sont plus prudents.

«Le marché immobilier va mieux mais le logement reste malade, estime Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt. Le frémissement actuel est conjoncturel, il résulte de la baisse des taux et des prix et du retour du crédit pour les meilleurs profils. Mais le fond: la pénurie de production de logements neufs, l'aménagement du territoire ou le retour à l'accession des ménages modestes... tout cela n'est pas traité.» Cela ne l'empêche pas de se féliciter d'une autre évolution récente: le grand retour des négociations de prix. «En 2023, 60% des transactions faisaient l'objet d'une discussion du prix alors que nous sommes aujourd'hui à 81%. C'est significatif: vendeurs et acquéreurs acceptent désormais de jouer le jeu et cela devrait apporter de la fluidité. Les prix qui avaient reculé de 3,9% chez nous l'an passé sont déjà en repli de 1,2% au premier trimestre.»

De son côté, Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut de management des services immobiliers estime lui aussi que les messages trop optimistes ne sont pas de mise. «Il y a quelques bonnes nouvelles et il faut s'en réjouir mais ce n'est qu'une hirondelle, pas le printemps», résume-t-il. Lui qui a toujours estimé qu'une franche et nette baisse des prix arriverait après la crise sanitaire constate que le recul des tarifs reste limité et que la situation des primo-accédants ne cesse de se dégrader. Les dernières baisses de taux ont permis de regagner quelques points de solvabilité mais la hausse avait fait reculer le pouvoir d'achat immobilier de près de 25%. «Par ailleurs, le moral des ménages qui est un facteur essentiel de solidité du marché, n'est pas bon. La situation s'est même aggravée avec les tensions internationales et les menaces de guerre.» À la manière de Yann Jéhanno, il rappelle que les grands problèmes de fond ne sont pas résolus: «J'ai une grave maladie, mais aujourd'hui je me sens mieux.» Il reste encore du pain sur la planche pour remettre l'immobilier dans le droit chemin.