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Le déficit foncier : quels sont les intérêts ?

Acheter et rénover une passoire thermique pour la mettre en location peut constituer un investissement intéressant. Car, outre que ces biens sont nombreux sur le marché et font souvent l'objet d'une décote appréciable, l'opération peut s'accompagner d'un avantage fiscal non négligeable.

Instauré dans le cadre de la loi Balladur en 1993, le déficit foncier permet en effet de réduire l'impôt sur le revenu d'un propriétaire bailleur dont les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus.

Les principes du déficit foncier

Ces charges déductibles sont multiples : frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété par exemple), impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire, dépenses de réparation et d'entretien, provisions pour charge dans le cadre d'une copropriété, charges locatives (si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l'année suivant son départ) indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire, primes d'assurance, intérêts et frais d'emprunt…

Trois conditions doivent être remplies pour pouvoir profiter du dispositif :

Le déficit doit concerner un bien à usage d'habitation,
L'immeuble doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier,
Le propriétaire doit être imposé sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier).

Le bon moment pour profiter du déficit foncier

L'occasion est d'autant plus belle que, pour inciter les propriétaires bailleurs à franchir le pas et à effectuer les travaux de rénovation susceptibles de remettre les passoires thermiques sur le marché de la location, le plafond du déficit foncier déductible a été multiplié par deux, passant de 10 700 € à 21 400 € par an.

Quelques conditions supplémentaires accompagnent ce doublement : les dépenses doivent concerner la rénovation énergétique du logement ; elles doivent être consenties entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 et permettre de sortir le bien des catégories F ou G.

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