ACHETER OU LOUER?

La France compte près de 66 % de ménages propriétaires de leur résidence principale. Dans le même temps, le parc immobilier recense 40 % de locataires (chiffres Eurostat et INSEE). La hausse du prix des biens immobiliers, des taux d'intérêt et in fine des conditions de crédit plus strictes obligent les Français à se tourner vers la location. Pourtant, malgré un contexte économique difficile, ils sont toujours désireux de devenir propriétaires. L'accession à la propriété constitue une sécurité et un moyen de transmettre son patrimoine. Vaut-il mieux acheter ou louer son appartement ? Faisons le point sur les avantages et la rentabilité de l'une ou l'autre des solutions.

Quels sont les avantages d'acheter son appartement ?

Acheter ou louer son appartement est une question que bon nombre de ménages se posent. La réponse n'est pas aussi évidente qu'il y paraît ! Les partisans de l'achat prétendent qu'il vaut mieux investir que jeter tous les mois de l'argent par les fenêtres en payant un loyer. Nous pensons que le choix repose avant tout sur son projet de vie et sa capacité financière. Plusieurs avantages sont à mettre au crédit de l'achat de son appartement comme :

·        Un investissement à long terme pour transmettre son patrimoine ou pour obtenir une plus-value en cas de revente.

·        Une stabilité et une sécurité résidentielle exemptes des désidératas et des contraintes d'un bailleur.

·        Un moyen de préparer sa retraite avec le moment venu un logement payé qui compense la diminution des revenus.

·        Une autonomie d'aménagement, d'occupation et de personnalisation.

Un autre avantage est celui du taux d'intérêt du crédit. En général, il est fixe. La mensualité reste inchangée durant toute la durée de remboursement, soit en moyenne 20 ans. Au bout de 3 à 5 ans, la part des intérêts remboursés diminue au profit du capital. L'investissement devient encore plus intéressant. D'ailleurs, après 5 ans, aucune taxe n'est due sur la plus-value en cas de revente du bien.

Quels sont les avantages de louer son appartement ?

Même si l'inflation permet d'espérer une baisse et une correction des tarifs, le prix de la pierre a explosé ces dernières années dans de nombreuses grandes villes comme Paris, Nice, Marseille ou Lille. Avec dans le même temps une hausse spectaculaire des taux d'intérêt, les ménages sont souvent contraints d'opter pour la location de leur appartement. Mais cette contrainte de louer son appartement présente des avantages comme :

·        La souplesse et la liberté de mobilité en cas de changement de profession, de mariage ou tout simplement par envie.

·        L'engagement financier initial restreint.

·        La prise en charge des frais de maintenance par le bailleur.

·        Le taux d'endettement préservé pour réaliser un projet.

·        Aucune charge fiscale, car plus de taxe d'habitation à payer depuis 2018 et pas de taxe foncière réservée aux seuls propriétaires.

·        La possibilité d'épargner la différence entre la mensualité et le loyer et in fine de valoriser un apport personnel.

Louer son appartement procure aussi l'avantage, à loyer et mensualité de crédit équivalents, de pouvoir habiter un logement plus grand. C'est le cas dans la plupart des grandes villes. Celles situées en zone tendue appliquent également un encadrement du montant des loyers. Un plafond limite la hausse excessive des loyers pour maximiser l'accès au logement des familles et des travailleurs modestes.  

Acheter ou louer son appartement, quelle est la solution la plus rentable ?

Pour évaluer la solution la plus rentable entre acheter ou louer son appartement, il faut dans un premier temps considérer ses besoins à court terme et ses attentes à long terme. Il faut également considérer les inconvénients de chacune des solutions. Enfin, il faut s'aider d'un simulateur pour comparer la rentabilité des deux solutions. Même si in fine acheter semble plus rentable au vu du patrimoine constitué à l'issue du remboursement du crédit, la prise de décision est souvent motivée par la capacité financière de l'individu.

Quels sont les inconvénients d'acheter son appartement ?

Acheter son appartement n'est pas qu'une question de rentabilité financière, il convient de prendre en compte les inconvénients de cette solution. Citons par exemple :

·        Des engagements financiers importants : l'apport initial de minimum 10 % de la valeur du bien, les frais annexes (notaire, agent immobilier), le coût de l'emprunt.

·        Des contraintes liées à la propriété : entretien, travaux de copropriété, assurance, impôt foncier.

·        Une flexibilité géographique restreinte.

Acheter son logement, c'est aussi accepter une baisse du pouvoir d'achat et une hausse du taux d'endettement à long terme. À défaut de voir ses revenus augmenter, il sera plus difficile de financer un autre projet.

Quels sont les inconvénients de louer son appartement ?

À l'instar d'acheter son appartement, louer son appartement présente aussi des inconvénients comme :

·        L'absence d'une constitution de patrimoine (hormis si l'effort d'épargne compense).

·        L'augmentation des loyers chaque année.

·        Les contraintes liées aux restrictions de modifications du logement, au préavis de départ, etc.

Il est également de plus en plus difficile de trouver un logement en location. La demande est supérieure à l'offre dans de nombreuses agglomérations situées en zone tendue. La conséquence ? Les bailleurs exigent des conditions plus drastiques comme un CDI systématique, des revenus supérieurs de 3 à 4 fois le montant du loyer, une caution, etc.

Quel est l'impact à moyen et long terme sur le patrimoine ?

Un simulateur en ligne gratuit peut aider à comparer la rentabilité des deux solutions : acheter ou louer son appartement. Il calcule, à dépenses courantes égales, l'impact de l'une ou de l'autre sur le patrimoine à l'issue d'une période donnée. Plusieurs champs doivent être renseignés comme :

·        le montant du loyer ;

·        le prix du bien ;

·        l'effort d'épargne ;

·        le crédit : durée, taux, apport ;

·        le rendement des placements ;

·        la revalorisation annuelle du bien et du loyer, etc.

Les données peuvent être changées à l'infini pour évaluer la solution la plus rentable. En changeant la durée de conservation, la revalorisation annuelle du bien ou le taux d'effort d'épargne, la balance penchera plus en faveur de l'achat ou inversement plus en faveur de la location de son appartement.

Quid de l'investissement locatif ?

Une alternative à acheter ou louer son appartement est l'investissement locatif. Selon sa situation et sa localité géographique, c'est parfois plus rentable de rester locataire de sa résidence principale et d'acheter en parallèle un logement pour le louer. Sous réserve de la vacance locative et de la baisse du marché immobilier, les avantages d'un investissement locatif sont :

·        Générer des revenus complémentaires à la retraite.

·        Constituer un patrimoine.

·        Conserver sa flexibilité géographique.

·        Préserver sa capacité d'emprunt.

·        Profiter de dispositifs de défiscalisation.

L'investissement locatif est accessible à de nombreux emprunteurs même sans apport personnel et indépendamment des revenus. Les loyers perçus permettent d'absorber tout ou partie des mensualités du crédit, voire de générer un cash-flow positif. Enfin, en cas de revente du bien, il est possible de bénéficier de l'exonération de taxes sur les plus-values si le réemploi de la somme se destine à l'achat de sa résidence principale.

En conclusion, la solution la plus rentable entre acheter ou louer son appartement dépend de plusieurs facteurs comme :

·        La situation personnelle et financière de l'individu ou du ménage.

·        Les objectifs à court, moyen et long terme : investissement, patrimoine, mobilité, sécurité.

·        Les tendances du marché immobilier local et national : évolution des prix, rendement locatif, etc.

Plus le rendement locatif est bas, plus il est intéressant de rester locataire et à contrario plus il est élevé, plus il est rentable d'acheter. Le retour sur investissement sera rapide. La durée de conservation de l'appartement est aussi un paramètre à ne pas négliger notamment pour amortir les frais annexes. Avec un simulateur en ligne, il est rapide et facile d'obtenir des chiffres concrets de rentabilité de l'une ou l'autre des solutions.

Par Sandra Vialleix - Publié le 12/01/2024