Comprendre le fonctionnement de la vente en viager

Dans un premier temps, il est important de définir concrètement ce qu'est le viager. Il s'agit d'un contrat immobilier conclut entre deux parties peu connues. Il consiste à échanger la propriété d'un bien immobilier contre des paiements réguliers, appelés rente viagère, effectués par l'acquéreur, appelé débirentier, au bénéfice du vendeur, appelé crédirentier.

Cette rente périodique débute le jour de la signature de l'acte authentique de vente et s'arrête au décès du ou des crédirentiers.

En complément, cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente qui sera souvent égale à 25 à 40% de la valeur du bien.

Il existe plusieurs types de vente viagères, on distingue le viager libres et le viager occupés.

Généralement, la vente en viager concerne les personnes âgées qui souhaitent avoir un complément de revenus, tout en restant dans leur logement. Ils cèdent alors leur propriété au débirentier, en échange d'une rente viagère versée à vie.

L'achat en viager est particulièrement bien réglementé, dans le but de protéger le vendeur et d'optimiser les avantages financiers des deux parties.

Le viager libre

Avec une vente en viager libre, le vendeur cède immédiatement tous les droits sur le bien immobilier lors de la signature de l'acte de vente. Il ne conserve aucun droit d'usage et d'habitation. Cela permet à l'acquéreur de disposer librement du bien, que ce soit pour y vivre ou le mettre en location. Il est également responsable du logement et du paiement de ses charges. Le viager libre est moins courant que le viager occupé, car la plupart des vendeurs souhaitent continuer à vivre dans leur logement. Cependant, il présente des avantages pour les deux parties. En renonçant à ses droits d'usage et d'habitation, le vendeur peut percevoir un prix de vente 25 à 50% plus élevé que pour une vente en viager occupé, et une rente mensuelle plus importante. Il est également exonéré de toutes les charges et taxes liées au logement. Pour l'acquéreur, le viager libre est intéressant pour en faire une résidence principale ou un investissement locatif, sans avoir besoin de demander un prêt immobilier ou de disposer d'un apport personnel.

Le viager occupé

Le viager occupé est la forme de vente en viager la plus courante en France, représentant plus de 80% des ventes. Dans ce cas, le vendeur cède son bien tout en conservant ses droits d'usage et d'habitation jusqu'à la fin de sa vie. L'acquéreur ne peut pas immédiatement jouir du bien, mais doit attendre le décès du vendeur pour s'y installer ou le louer. En attendant, il verse un bouquet à la signature de l'acte de vente ainsi qu'une rente à vie. Les vendeurs préfèrent généralement le viager occupé car cela leur garantit de continuer à vivre dans leur logement jusqu'à leur décès sans à avoir à s'acquitter des impôts foncier. Pour l'acquéreur, cela signifie un prix de vente moins élevé et une rente viagère moins élevée, mais il récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession à la fin.

Définir le bouquet du viager

Le bouquet est un élément important de la vente en viager. Il s'agit d'une somme d'argent payée par l'acquéreur au vendeur lors de la signature de l'acte de vente. Il n'est pas obligatoire, mais il est généralement inclus dans les négociations car il permet au vendeur de percevoir un paiement immédiat.

Le montant du bouquet dans une vente en viager est librement négocié entre l'acquéreur et le vendeur. Il est calculé en fonction de l'âge du vendeur, de sa situation patrimoniale et de la valeur du bien. En général, il représente environ 30% de la valeur du bien. Le solde du prix de vente restant est converti en rente viagère, payée périodiquement. L'avantage du bouquet est qu'un montant plus élevé signifie une rente viagère moins élevée.

La vente en viager présente de nombreux avantages fiscaux pour les deux parties. Pour le vendeur, l'abattement lié à l'âge peut aller jusqu'à 70% sur la rente, et il est également possible d'obtenir une exonération totale des taxes et charges sur la vente. La valeur du capital représentatif de la rente est également à déclarer en passif lors de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour l'acquéreur, le bouquet de la vente est exonéré de la taxation sur la plus-value, et au décès du vendeur, il n'aura aucun droit de succession à payer.

Le viager libre offre également l'avantage de permettre à l'acquéreur de s'affranchir ou de limiter les crédits immobiliers, en répartissant les versements sur une période plus longue. Ce système reste encore sous-estimé, avec seulement 20% des offres de viagers libres sur le marché. Cependant, les inquiétudes concernant le financement de la dépendance des seniors devraient encourager davantage de personnes à se tourner vers ce système.

La rente viagère est un élément clé de la vente en viager. Elle représente le prix de vente du bien, déduit du montant du bouquet. Elle est calculée en fonction de l'espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien sur le marché et du taux de rendement.

Elle est calculée en utilisant la table de mortalité établie par l'Insee chaque année. Le principe de la rente est que si le vendeur décède à l'âge moyen d'espérance de vie, l'acquéreur aura payé le bien en intégralité. Si le vendeur vit moins longtemps, le paiement de la rente viagère cesse et l'acquéreur devient propriétaire du bien, ayant payé moins cher que sa valeur réelle. C'est un système qui permet à l'acquéreur de payer le bien sur une longue période et au vendeur de percevoir un revenu régulier jusqu'à son décès.

A savoir : la rente viagère ne peut plus être modifiée après la signature de la vente, sauf si le contrat comporte une clause d'indexation permettant de la réviser chaque année.

Calcul de la rente pour un viager libre : 

= (valeur du bien – bouquet) / espérance de vie

Calcul pour un viager occupé :

= (valeur du bien – bouquet – montant des loyers potentiellement encaissables) / espérance de vie