Chaudière à gaz ou au fioul, la hausse du coût de l'énergie impacte fortement les budgets des copropriétés et les provisions et charges supportées par les copropriétaires. Cette situation pourrait d'ailleurs s'aggraver avec le risque de défaillances multiples de copropriétaires déjà en situation difficile. Le bouclier tarifaire étendu aux copropriétés par le décret n°2022-514 du 9 avril 2022 ne semble que retarder les difficultés à venir.
A l'approche de l'hiver, certains syndicats de copropriété et syndics s'interrogent sur la possibilité de ne pas rallumer leur chaudière collective et de palier temporairement avec des dispositifs de chauffage individuels. Mais à quelle majorité l'assemblée générale peut prendre une telle décision ?
Par principe la suppression d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun requière une décision à l'unanimité de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale (utopique en pratique).
En effet, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « (…) L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Voir notamment en ce sens CA Paris 2 juillet 2009 n°08-08837.
La jurisprudence a eu l'occasion de se prononcer à de multiples reprises et de nuancer ce principe en retenant la seule double majorité de l'article 26 de la loi, singulièrement lorsque la copropriété décide de remplacer (définitivement) un système de chauffage devenu vétuste par une solution individuelle moins onéreuse. La notion juridique d'amélioration prenant alors le dessus.
En ce sens notamment un arrêt de la Cour de cassation du 04 janvier 1989 : « L'arrêt retient que l'installation collective de chauffage, remontant à plus de quatre-vingts ans, était à la fois vétuste, inefficace et insalubre, que sa remise en état ne permettrait pas d'obtenir un résultat conforme aux normes actuelles ; que par ces motifs, desquels il résulte que l'installation d'un chauffage individuel n'affectait pas les modalités de la jouissance des parties privatives mais constituait, comme elle l'a retenu, une amélioration ».
Cet assouplissement ne semble toutefois pas pouvoir s'appliquer à une suppression temporaire d'un service collectif, et particulièrement à la décision de ne pas rallumer une chaudière collective en période de hausse du coût de l'énergie.
Un copropriétaire peut-il pour autant décider seul de se désolidariser du chauffage collectif et utiliser un système individuel pour échapper au règlement de ses charges ?
Sous réserve de certaines contraintes techniques tenant à la dépose d'équipements de l'installation collective (radiateurs par exemple) situés dans le lot, un copropriétaire peut choisir seul d'installer un système individuel. Par exemple des radiateurs électriques ou un système de pompe à chaleur réversible (sous réserve d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires si cette installation touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble).
Pour autant, la mise en place de ces systèmes individuels ne dispense pas le copropriétaire sécessionniste de participer aux charges collectives de chauffage, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans autorisation d'une assemblée générale modifiant spécifiquement la répartition des charges de chauffage (là encore à l'unanimité des propriétaires en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965).
La solution reste encore, aujourd'hui plus que jamais, et quand la technique le permet, la mise en place de systèmes d'individualisation des frais de chauffage selon la consommation réelle.
L'article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose à ce titre « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».
