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Conseils immobiliers
Tout savoir sur le DPE
Obligatoire depuis près de 20 ans, le Diagnostic de performance énergétique renseigne sur la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il permet ainsi à un acheteur ou locataire potentiel d'être informé sur la valeur verte du bien et les travaux à réaliser pour l'améliorer, et d'estimer ses futures charges énergétiques.
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Les principes de base
Sauf exception (voir article R. 126-15 du Code de la Construction et de l'Habitation), la réalisation d'un DPE est obligatoire à l'occasion de la vente d'un logement ou d'un bâtiment, lors de la signature d'un contrat de location d'un logement ou d'un bâtiment d'habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs.
Dans le cas de la vente ou de ma mise en location d'un bien, le DPE s'intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l'ensemble des constats ou états devant être annexés à l'avant contrat de vente ou au contrat de location. Il doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment.
Établi par un diagnostiqueur, professionnel indépendant satisfaisant à des critères définis par l'arrêté du 20 juillet 2023, notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle, Le DPE doit être effectué à l'initiative du propriétaire du logement, à ses frais, qu'il s'agisse d'un propriétaire privé ou public. Son tarif n'est pas réglementé et il est valable dix ans, à l'exception des diagnostics réalisés avant le 1er janvier 2018, dont la validité a expiré fin 2022 et de ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 valables jusqu'au 31 décembre prochain.
Contenu et affichage du DPE
Le DPE comporte une étiquette « énergie » intégrant directement deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d'énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2). Pour atteindre une étiquette énergétique (de A à G), un logement doit en conséquence atteindre un seuil de performance minimale sur chacun des deux critères. Une fois réalisé, le DPE est transmis par le diagnostiqueur à l'Ademe, qui délivre un numéro d'identification à 13 chiffres, sans lequel le diagnostic n'est pas valable.
Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique mentionne a minima les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique ainsi que la mention « logement à consommation énergétique excessive » lorsque le bien est concerné (classes F et G).
Pour plus de transparence, depuis le 1er janvier 2022 un indicateur supplémentaire doit mentionner explicitement une évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette établie pour une utilisation standard. Le DPE inclut également des recommandations concernant l'usage, la bonne gestion et l'entretien des équipements (VMC, chaudière, production d'eau chaude sanitaire, vitrages… et des propositions de travaux pour atteindre un niveau performant ou sortir de l'état de passoire énergétique.
DPE et copropriétés
Lors de la réalisation du DPE d'un immeuble d'habitation collectif, le diagnostiqueur a la possibilité d'établir, sous certaines conditions, les DPE individuels de l'ensemble des appartements le constituant sans les visiter tous. L'évaluation de l'étiquette d'un logement est alors obtenue à partir des informations collectées ou calculées pour la réalisation du DPE de l'immeuble, éventuellement complétées d'informations accessibles depuis l'extérieur des appartements.
Pour cela, il est nécessaire que les menuiseries, les systèmes de ventilation ainsi que les systèmes de chauffage soient similaires et que les systèmes de production d'eau chaude sanitaire utilisent une seule et même énergie.
Les dates clés du DPE
01/11/2006 : Le diagnostic immobilier devient obligatoire pour les appartements et maisons mis en vente. Ce sont le décret n°2006-1 147 du 14 septembre 2006 et les arrêtés du 15 septembre 2006 qui régissent les règles de mise en application du diagnostic de performance énergétique et sa méthodologie de calcul. S'appliquant à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert et valable 10 ans, il doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. Toute annonce publicitaire doit désormais faire apparaître la note du DPE du bien à vendre.
01/07/2017 : le dispositif est étendu aux logements en location.
05/05/2010 : le DPE perd son caractère purement informatif en devenant opposable en justice. Seul un professionnel certifié du diagnostic immobilier a le droit d'effectuer le DPE, selon le code de la construction et de l'habitation, articles L.271-4 à L.271-6
01/04/2013 : première réforme du DPE, après plusieurs reports, modifiant notamment les méthodes de calcul.
01/07/2021 : Réforme du DPE, afin de le rendre plus fiable, plus lisible et de lui permettre de mieux répondre aux enjeux climatiques. En outre, le DPE, devient opposable : délivré jusqu'alors à titre informatif, il a maintenant la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers, à l'exception des recommandations de travaux contenus dans le DPE qui conservent une valeur uniquement indicative. L'établissement d'un DPE à partir des factures de consommation énergétique n'est plus autorisé.
15/10/2021 : Modification de la méthode de calcul et des modalités d'établissement du DPE concernant en particulier les logements construits avant 1975 et initialement classés D, E, F ou G.
01/04/2023 : Entrée en vigueur des premières dispositions spécifiques concernant les biens classés F ou G contenue dans la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
20/02/2024 : Le gouvernement met en ligne une plateforme permettant de prendre en compte le correctif apporté dans le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les petites surfaces. Objectif affiché : faire sortir 140 000 logements de la catégorie des passoires énergétiques.
30/04/2024 : Afin de permettre aux propriétaires concernés d'effectuer les travaux nécessaires, une mission d'information sénatoriale préconise de reporter à 2028 l'interdiction de louer des biens possédant un mauvais diagnostic de performance énergétique à horizon 2025, qui « fait peser un risque important de sortie du marché d'environ 18 % des logements locatifs ».
Passoires énergétiques : le calendrier des interdictions
Promulguée en août 2021, la loi Climat et résilience comporte plusieurs dispositions relatives à la vente ou à la location des biens classés F ou G.
Ainsi, depuis le 24 août 2022, les loyers de ces logements sont gelés à l'occasion d'un renouvellement de bail ou d'une relocation. Depuis le 1er janvier 2023, les biens dont la consommation annuelle dépasse 450 kWh/m² (G+) sont quant à eux purement et simplement interdits à la location. La même mesure sera appliquée le 1er janvier 2025 aux biens étiquetés G ; elle s'étendra aux biens classés F le 1er janvier 2028 avant de toucher les biens classés E le 1er janvier 2034.
Par ailleurs, la loi impose également depuis le 1er avril 2023 la réalisation d'un audit énergétique avant la vente d'une maison individuelle ou de tout bâtiment d'habitation en monopropriété classé F ou G.
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