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Un marché immobilier en phase de reprise en cette rentrée, avec le retour des secundo-accédants

En ce mois de septembre 2024, le marché immobilier reprend des couleurs. Selon 70 % des agences l'Adresse, il est même en phase de reprise, notamment grâce à la baisse des taux de crédit, mais aussi la capacité des vendeurs à accepter de baisser le prix de leur bien. L'un des signes de cette reprise est le retour de certains acheteurs, comme les secundo-accédants qui vendent un bien pour acheter plus grand, alimentant ainsi le stock de bien à vendre et libérant des plus petites surfaces pour les primo-accédants. En cette rentrée, tous les voyants sont donc au vert, même si cette reprise doit encore confirmer dans les prochaines semaines… En effet, quelques freins subsistent, même si la baisse des taux qui devrait se poursuivre permet de rester optimiste !

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Un marché en phase de reprise selon 70 % des agences
Le retour des secundo-accédants, mais aussi des primo-accédants : de quoi fluidifier le marché
Une hausse des marges de négociations, de mieux en mieux acceptées par les vendeurs
Encore quelques freins à lever pour une reprise durable mais de bonnes perspectives pour la fin de l’année 2024

Un marché en phase de reprise selon 70 % des agences

Les résultats du sondage interne réalisé auprès des 330 agences l'Adresse entre le 15 et le 22 septembre sont indiscutables : en cette rentrée, 70 % des agences estiment que le marché est en phase de reprise… Et même dynamique pour près de 10 % d'entre elles ! Seuls 20 % le jugent encore ralenti. En effet, depuis le mois de mars, grâce à la baisse des taux de crédit, les agences le constatent chaque jour sur le terrain : il y a plus d'appels d'acheteurs intéressés et plus de visites de biens, mais aussi plus d'estimations de la part de vendeurs potentiels et plus d'offres acceptées ! Les raisons de cette reprise sont multiples : la baisse des taux qui a permis de resolvabiliser les emprunteurs mais aussi la capacité des vendeurs a accepté des offres plus basses, l'assouplissement des conditions d'emprunt des banques et le retour des acheteurs après plusieurs mois d'attentisme.

En effet, les acheteurs sont resolvabilisés par la baisse des taux. Par rapport à septembre 2023, les taux ont reculé de 0,80 point permettant par exemple à un couple avec 4 000 € de revenus d'emprunter 15 000 € de plus qu'il y a un an. Dans des villes moyennes comme Saint-Étienne ou Bourges c'est près de 10 m² de gagnés ! Les raisons de cette reprise sont ensuite, dans l'ordre, selon les agences l'Adresse.

Le retour des secundo-accédants, mais aussi des primo-accédants : de quoi fluidifier le marché

Concernant les profils d'acheteurs les plus concernés par cette reprise, les agences l'Adresse note le retour des secundo-accédants : ceux qui sont déjà propriétaires et vendent un bien pour en acheter un autre. Ce retour, constaté par près d'une agence sur deux, est perceptible notamment via le retour des prêts-relais. Ceux qui différaient leur projet de déménagement depuis plusieurs mois, notamment parce qu'ils ne voulaient pas perdre un crédit à 1 ou 2 % pour en prendre un nouveau à 4 %, passent enfin à l'acte ! C'est une très bonne nouvelle pour le marché car cela amène de la rotation des biens en libérant des plus petites surfaces pour les primo-accédants et fluidifie ainsi le marché.

Les primo-accédants sont également de retour, resolvabilisés par la baisse des taux, mais aussi par les exigences moindres des banques, notamment en matière d'apport personnel, comme le constatent les agences l'Adresse, qui revoient « passer des dossiers » avec 10 % d'apport seulement. Les primo-accédants représentent ainsi 30 % à 40 % des acheteurs selon les agences et les régions. En revanche, les investisseurs restent à la peine…

Une hausse des marges de négociations, de mieux en mieux acceptées par les vendeurs

Près de 80 % des agences constatent une hausse des marges de négociation par rapport à l'année dernière, même si ces marges restent tout de même limitées : le plus souvent en moyenne de 4 à 7 % du prix affiché, mais dans certaines agences de 8 à 11 %, à comparer au 3 à 5 % de négociation constatés il y a un an. « L'ajustement des prix se poursuit, lentement mais surement ! Nous constatons que les acheteurs visent des biens globalement dans leur budget, car après plusieurs mois d'attente, ils veulent concrétiser leur projet, mais ils négocient tout de même les prix, de 5 à 10 % du prix, en fonction de la qualité du bien, des travaux à effectuer, de son emplacement. Nous conseillons tout de même les vendeurs de mettre en vente leur bien au prix car les biens surévalués n'ont que peu de visites… » explique Brice Cardi.

Encore quelques freins à lever pour une reprise durable mais de bonnes perspectives pour la fin de l’année 2024

Si le marché a bel et bien amorcé sa reprise, il reste toutefois quelques freins à lever. Grâce au retour des banques qui ont à nouveau la volonté de prêter depuis le début de l'année, les conditions d'octroi ne sont plus un obstacle. D'après le réseau l'Adresse, les freins qui subsistent à la reprise sont en numéro 1 la réticente des vendeurs à baisser leur prix, suivi du contexte économique général et politique, l'attentisme des acheteurs et les contraintes liées à la rénovation énergétique des biens. Le niveau des taux de crédit n'arrive plus qu'en 5ᵉ position, juste devant le manque de biens à vendre et le manque d'envie d'acheter.

Pour autant, plus de la moitié des agences l'Adresse s'attendent à un marché plus dynamique qu'au 1ᵉʳ semestre, confirmant ce constat de reprise de l'activité et cet optimisme ambiant. Près de 40 % s'attendent à un marché identique et seuls 12 % à une fin d'année moins dynamique que le premier semestre.

« L'optimisme est donc de mise pour cette fin d'année : le pire est derrière nous… ! En effet, la baisse des taux de crédit devrait se poursuivre, dans le sillage de la baisse des taux de la Banque centrale européenne en septembre, mais de la prochaine attendue d'ici à la fin de l'année. La formation du nouveau gouvernement et la nomination d'une ministre dédiée au Logement et à la Rénovation urbaine devrait également contribuer à mettre fin à l'attentisme et à asseoir durablement cette reprise… » conclut Brice Cardi.

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