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Bilan du 1er semestre 2023 et perspectives pour la fin de l’année : des baisses de prix latentes encore trop peu matérialisées

Paris, le 8 juillet 2023 – Afin de dresser un bilan qualitatif du marché immobilier à la fin du 1er semestre 2023, le réseau l'Adresse a réalisé une nouvelle édition d'un sondage interne auprès de ses 350 agences. Sans surprise, les marges de négociations augmentent fortement sans pour autant que la baisse des prix ne s'accélère… et ce, en raison d'un attentisme aussi bien coté acheteurs que vendeurs qui entraine un ralentissement du marché, mais des baisses de prix demandées par les acheteurs, mais pas toujours matérialisées.

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Une hausse des marges de négociations au 1er semestre qui se traduit d’ores et déjà par des baisses de prix
Un attentisme à la fois du côté des acheteurs et des vendeurs, mais plus fort coté acheteurs
Un impact positif de la révision mensuelle des taux d’usure, mais insuffisant pour débloquer le marché
L’impact du DPE et désormais de l’audit énergétique, toujours aussi fort sur le marché, tant sur l’offre que la demande.
Bilan du 1er semestre 2023 : un marché ralenti mais toujours dynamique
Conseils pour ceux qui ont un projet immobilier en 2023

Une hausse des marges de négociations au 1er semestre qui se traduit d’ores et déjà par des baisses de prix

Le réseau coopératif l'Adresse a réalisé une nouvelle édition de son sondage interne auprès de ses 350 sociétaires entre le 20 et le 27 juin 2023 pour dresser un bilan du marché immobilier au 1er semestre 2023 et dessiner les perspectives pour la fin de l'année.

Depuis le début de l'année 2023, 87 % des agences constatent une hausse des marges de négociations, contre 71 % en fin d'année 2022. Une amplification logique dans un contexte de baisse de la capacité d'emprunt des acheteurs en lien avec la remontée des taux de crédit qui atteignent désormais 4 %.

Graphique illustrant l'évolution de la capacité d'emprunt

Dans les agences l'Adresse, les marges de négociations vont ainsi de 3 % du prix affiché jusqu'à 15 % pour les biens en vente depuis plus de 6 mois ou avec beaucoup de travaux. « Globalement, nos consultants immobiliers constatent désormais des marges de négociations comprises entre 3 et 15 % selon les régions et la qualité des biens, mais les vendeurs ont encore beaucoup de mal à accepter les baisses de prix. Résultat, certaines offres sont refusées avec pour conséquence un allongement supplémentaire des délais de vente. Coté acheteurs, la négociation est quasi-systématique, parfois même avant d'avoir visité le bien ! Il a de fortes divergences entre acheteurs et vendeurs… C'est à nous, agents immobiliers, de trouver un terrain d'entente et de les amener vers un point, et surtout un prix, de convergence » analyse Brice Cardi, président du réseau l'Adresse.

Selon la qualité des biens, les baisses de prix sont significatives, avec des maisons de qualité sans trop de travaux qui ne subissent que très peu de négociation, car la demande reste forte et l'offre limitée, quand des maisons avec un DPE F ou G ne se vendent pas sans une négociation de 5 % minimum et jusqu'à 20 % dans certaines régions.

Un attentisme à la fois du côté des acheteurs et des vendeurs, mais plus fort coté acheteurs

Au 1er semestre 2023, le marché est resté marqué par l'attentisme, davantage du côté des acheteurs que des vendeurs selon 54 % des agences (contre 50 % en fin d'année 2022) notamment en raison de la hausse des taux de crédit. Selon 44 % des agences, il est toutefois aussi présent du côté des vendeurs que des acheteurs et, seulement selon 2 % d'entre elles, plus fort coté vendeurs.

Parmi les sujets d'inquiétude des acheteurs que constatent les agences du réseau l'Adresse et qui contribuent à cet attentisme, il y a en première position l'augmentation des taux de crédit (85 % des réponses, + 4 points par rapport à fin 2022) suivi des prix de l'immobilier trop élevés. Cette préoccupation est en forte hausse, avec 56 % des réponses contre 49 % fin 2022 et 27 % à l'été 2022. Viennent ensuite le fait de ne pas pouvoir obtenir son crédit (50 %), l'inflation (33 %) et le DPE (31% contre 12,5 % des réponses à l'été 2022). Les taux d'usure arrivent désormais en dernière position (14%).

Infographie sur ce qui inquiète les acheteurs dans un projet immobilier

Un impact positif de la révision mensuelle des taux d’usure, mais insuffisant pour débloquer le marché

Sans surprise, les agences l'Adresse restent impactées par les conditions d'octroi de crédit. Plus de la moitié des répondants (55,5 %) ont eu des compromis de vente cassés en raison de refus de prêt, contre 46 % fin 2022, mais pour moins d'un dossier sur 10 en moyenne, un chiffre en baisse. En effet, depuis la révision mensuelle du taux d'usure depuis le 1er février, celui-ci est moins bloquant, et les refus sont liés à d'autres motifs comme un taux d'endettement trop élevé ou un projet jugé trop risqué par les banques, pour lesquels des solutions peuvent être parfois trouvées comme mettre davantage d'apport ou trouver un autre bien par exemple…

L’impact du DPE et désormais de l’audit énergétique, toujours aussi fort sur le marché, tant sur l’offre que la demande.

Plus de 20 % des agences l'Adresse (23 %) ont constaté une hausse des mises en vente des biens F ou G au 1er semestre 2023, en rapport avec la Loi climat interdisant l'interdiction de louer ce type de biens considérés comme des passoires thermiques dans les années à venir. Selon les agences et les régions, la part des biens avec un DPE F ou G actuellement en vente va de 5 à 60 % des biens, avec une moyenne de 20 %. Le critère de performance énergétique est désormais essentiel pour la vente d'un bien. En effet, 91,5 % des agences trouvent que les acheteurs sont plus attentifs au DPE des biens qu'ils visitent ou achètent, un chiffre en forte hausse par rapport à fin 2022 (86 %).

Avec en outre une nouveauté depuis le 1er avril 2023 : la mise en place de l'audit énergétique obligatoire pour la vente d'une maison avec un DPE F ou G. Pour plus d'un tiers des agences, la mise en place de cet audit qui fait apparaitre le montant nécessaire de travaux pour atteindre une lettre C, est un levier de négociation de prix pour les acheteurs avant tout (35 %) mais aussi une contrainte supplémentaire pour les agents immobiliers, qui doivent s'assurer que l'audit a bien été fait et gérer les réactions tant des acheteurs que des vendeurs. En effet, c'est un frein à la vente pour eux, davantage qu'une opportunité pour les acheteurs qui globalement sont frileux de réaliser d'importants travaux dont ils craignent de ne pas maitriser ni les coûts, ni les délais.

Infographie sur le ressenti des agences immobilières sur l'audit énergétique obligatoire pour une maison classée F ou G

Bilan du 1er semestre 2023 : un marché ralenti mais toujours dynamique

Globalement, selon la majorité des sociétaires, le marché connait actuellement un ralentissement (73 % des réponses), davantage qu'un coup d'arrêt (réponse donnée par seulement 8 % des agences). Il reste néanmoins dynamique pour 19 % des agences. « Le marché immobilier est ralenti par l'envolée des taux de crédit et par l'attentisme des acheteurs, mais il reste dynamique dans certaines régions du fait des transactions incompressibles ou transactions contraintes et les achats ‘cash', sans crédit, qui sont dans certaines régions plus nombreux qu'on le pense et un levier de négociation de prix » analyse Brice Cardi.

Sans surprise, pour le 2ᵉ semestre, 80 % des agences s'attendent à une baisse des prix (contre 68 % fin 2022) quand 20 % pensent que les prix vont stagner (vs 30 % fin 2022).

Infographie illustrant les prix en baisse presque partout pour une vente ou un achat immobilier

Concernant les baisses de prix attendues, les agences prévoient un recul de 10 % sur l'ensemble de l'année 2023, avec des écarts selon les biens et les régions. « Actuellement, dans certaines zones tendues, la baisse des prix effective n'est que de 1 ou 2 % en année glissante, mais il est certain qu'il y a une baisse latente plus importante compte tenu de la baisse des volumes. Elle n'est pas encore visible ni matérialisée à cause de la résistance des vendeurs qui vont bien devoir finir par céder et consentir à accepter des offres plus basses. C'est à ce moment-là que la réelle baisse des prix sera effective » analyse Brice Cardi.

Conseils pour ceux qui ont un projet immobilier en 2023

Au premier semestre 2023, dans ce contexte où l'attentisme se poursuit - avec des acheteurs qui craignent que ce ne soit pas le bon moment pour concrétiser leur projet et des vendeurs qui ne veulent pas accepter de trop fortes baisses de prix - l'Adresse livrent ses conseils pour ceux qui ont un projet immobilier :

Coté acheteurs, il est conseillé de bien anticiper la recherche du financement et de passer de préférence par un courtier pour le sécuriser. Il faut faire estimer sa capacité d'emprunter au plus près de la date de ses recherches et ne pas trop attendre pour concrétiser son projet, car les taux pourraient encore remonter dans les prochains mois. « Nous avions annoncé depuis fin 2022 des taux à 4 % à l'été 2023… On y est, et la remontée des taux de crédit n'est pas terminée ! On pourrait voir des taux à 5 % en début d'année prochaine. Or une hausse des taux de 1 point, pour une mensualité de 1500 € sur 20 ans, c'est encore 20 000 € de capacité d'emprunt en moins qui ne sera pas compensée par une baisse des prix… Mieux vaut donc ne pas attendre, comme nous le conseillons depuis que les taux sont à 3 % » explique Brice Cardi.

Autre conseil : bien négocier le prix d'achat, notamment s'il y a des travaux à effectuer, si le DPE est F ou G, ou pour les biens en vente depuis plus de 6 mois.

Tableau illustrant l'évolution du coût d'un achat immobilier

Coté vendeurs, il est essentiel de déterminer le bon prix de vente dès le début de la mise sur le marché, car mettre en vente son bien à un prix trop élevé, c'est risqué de ne pas le vendre rapidement et réaliser finalement une vente à un prix en dessous du prix du marché au final. Mieux vaut également ne pas attendre pour vendre : « Ceux qui veulent vendre ont également intérêt à le faire dans les meilleurs délais, car d'ici la fin de l'année, les acheteurs potentiels auront encore perdu de la capacité d'emprunt… Il faut bien respecter les estimations des professionnels que nous sommes, pour vendre dans les meilleurs délais et éviter que leur bien ne reste trop longtemps sur le marché avec un risque, au final, de décote importante. Vendre tout de suite au bon prix, c'est juguler la baisse des prix » conclut Brice Cardi.

Autre conseil : envisager des travaux de rénovation énergétique avant de vendre pour limiter la décote.

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